萬達(dá)是全球領(lǐng)先的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，2015年持有物業(yè)面積能做到世界規(guī)模最大。圍繞不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展，萬達(dá)也延伸到其他許多產(chǎn)業(yè)?；趯?duì)房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)的分析，從去年開始萬達(dá)進(jìn)行全面轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型方向從空間上看，要從國內(nèi)企業(yè)發(fā)展成為跨國企業(yè)；從內(nèi)容上看，要從以房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)型為高科技服務(wù)業(yè)企業(yè)。今天我重點(diǎn)講萬達(dá)的核心企業(yè)——萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。
一、萬達(dá)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)
1.什么是重資產(chǎn)，什么是輕資產(chǎn)
什么是重資產(chǎn)？萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的主要產(chǎn)品是城市綜合體，這種產(chǎn)品模式就是建設(shè)一個(gè)大型萬達(dá)廣場(chǎng)，旁邊配套建設(shè)一些寫字樓、商鋪、住宅等，把配套物業(yè)進(jìn)行銷售，用銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流投資持有的萬達(dá)廣場(chǎng)。因?yàn)橹袊鴽]有支持長期不動(dòng)產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品，所以萬達(dá)只能以“售”養(yǎng)“租”。萬達(dá)廣場(chǎng)建成后自己持有經(jīng)營，全部租金收益歸萬達(dá)，這種模式叫重資產(chǎn)。
什么是輕資產(chǎn)？投資建設(shè)萬達(dá)廣場(chǎng)，全部資金別人出，萬達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，使用萬達(dá)廣場(chǎng)品牌和萬達(dá)全球獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)。所產(chǎn)生的租金收益萬達(dá)與投資方按一定比例分成。這是一種全新模式，萬達(dá)去年開始研發(fā)，現(xiàn)在已開始運(yùn)行。這就是萬達(dá)廣場(chǎng)輕資產(chǎn)模式。
2.以輕資產(chǎn)為主
萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型方向要以輕資產(chǎn)為主。截至2014年，萬達(dá)已開業(yè)109個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，今年還要再開業(yè)26個(gè)，屆時(shí)持有物業(yè)面積將超過2500萬平米。今年開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)全部是重資產(chǎn)，因?yàn)槿f達(dá)廣場(chǎng)從選址、談判、設(shè)計(jì)、拿地到開業(yè)的建設(shè)周期3年左右，今年計(jì)劃開業(yè)的項(xiàng)目都無法再改為輕資產(chǎn)。但是2016年萬達(dá)計(jì)劃開業(yè)50個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，其中超過20個(gè)是輕資產(chǎn)。2017年以后，萬達(dá)將保持每年至少開業(yè)50個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)的速度，其中40個(gè)以上是輕資產(chǎn)。萬達(dá)現(xiàn)在有9000多萬平方米的土地儲(chǔ)備，其中2000多萬平米規(guī)劃為萬達(dá)廣場(chǎng)等持有物業(yè)，還有7000萬平方米銷售物業(yè)。我們定了一個(gè)目標(biāo)，5年內(nèi)把這7000萬平米銷售物業(yè)消化掉，可能5年以后，萬達(dá)廣場(chǎng)將沒有重資產(chǎn)項(xiàng)目了。這意味著5年內(nèi)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將去房地產(chǎn)化，轉(zhuǎn)型為一家商業(yè)投資服務(wù)企業(yè)，類似于酒店管理公司，完全輕資產(chǎn)化。
二、為何轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)
萬達(dá)的重資產(chǎn)不是發(fā)展得不好，也不是沒有發(fā)展空間，中國的城市化還在進(jìn)行，行業(yè)里模仿萬達(dá)者也是眾多。那為什么現(xiàn)在就要果斷轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)？
1.擴(kuò)大競爭優(yōu)勢(shì)
今年底萬達(dá)開業(yè)的廣場(chǎng)將達(dá)到135個(gè)，規(guī)模全球第一，足夠大。如果我們沒有遠(yuǎn)大目標(biāo)，完全可以自我滿足，僅憑租金自然增長就可以高枕無憂。但對(duì)于有近14億人口的中國消費(fèi)市場(chǎng)來說，我們的規(guī)模還是太小，要擴(kuò)大競爭優(yōu)勢(shì)，必須做得更大。重資產(chǎn)受制于房地產(chǎn)周期，市場(chǎng)火的時(shí)候房子賣得很好，現(xiàn)金回流很快，發(fā)展起來容易。但我們分析中國房地產(chǎn)已走到供需平衡的拐點(diǎn)，躺著掙錢的高利潤時(shí)代已經(jīng)過去，今后房地產(chǎn)要靠品牌、定價(jià)、營銷等方方面面都做得好才行。重資產(chǎn)模式雖然還能發(fā)展，但難度在加大。要快速擴(kuò)大規(guī)模，就要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。由于萬達(dá)廣場(chǎng)有品牌，很多機(jī)構(gòu)、個(gè)人都主動(dòng)找萬達(dá)要求投資，萬達(dá)為什么不利用呢？現(xiàn)在有句名言:生意做得最牛的是拿別人的錢做自己的事。萬達(dá)要在5年之內(nèi)做到足夠大，徹底排斥掉競爭對(duì)手，萬達(dá)是在挖更寬更深的護(hù)城河。
2.發(fā)展中小城市
一些分析師問我，萬達(dá)為什么不集中在一二線城市發(fā)展，三四線城市房價(jià)租金有那么高嗎？這是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)理解不深。不動(dòng)產(chǎn)最核心的指標(biāo)不是房價(jià)和單平方米租金高低，而是租金回報(bào)比，就是租金和投資的比例，一個(gè)項(xiàng)目每年收取的租金，扣除各種稅費(fèi)后，除以項(xiàng)目投資來看回報(bào)率高低。如從租金回報(bào)比看，一二線城市項(xiàng)目甚至可能不如三四線城市項(xiàng)目，因?yàn)橐欢€城市項(xiàng)目地價(jià)更貴、投資更大。
重資產(chǎn)主要看房價(jià)，銷售利潤高才能投資，難以進(jìn)入三四線城市發(fā)展。輕資產(chǎn)因?yàn)槭羌兺顿Y不銷售，不需關(guān)心房價(jià)，只要城區(qū)人口夠多，租金回報(bào)比合適就可以做。萬達(dá)可以進(jìn)入大量的三四線城市。三四線城市發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)的最大挑戰(zhàn)是招商難，一般企業(yè)根本不敢進(jìn)去，因?yàn)檎胁簧仙獭６虡I(yè)資源豐富恰恰是萬達(dá)的最大優(yōu)勢(shì)，我們有超過5000家簽了協(xié)議的合作商家，其中許多跟萬達(dá)是緊密合作伙伴，萬達(dá)走到哪兒他們就去哪兒。現(xiàn)在萬達(dá)不是招商，而是選商。萬達(dá)招商有個(gè)硬性規(guī)定，任何商家每年在萬達(dá)廣場(chǎng)的開店數(shù)不得超過當(dāng)年開業(yè)萬達(dá)廣場(chǎng)總數(shù)的50%，去年又進(jìn)一步下調(diào)至三分之一。這樣做一是為了防范風(fēng)險(xiǎn)，如果萬達(dá)開業(yè)500家店，超市等某類行業(yè)全部一個(gè)商家租賃，一旦它經(jīng)營出現(xiàn)問題，風(fēng)險(xiǎn)就大了。二是防止內(nèi)部腐敗，不能因?yàn)楦愣硞€(gè)萬達(dá)招商人員，個(gè)別商家就能無限制在萬達(dá)廣場(chǎng)開店，每個(gè)品牌我們都限定進(jìn)入萬達(dá)廣場(chǎng)的數(shù)量。
三四線城市土地價(jià)格相對(duì)便宜，現(xiàn)在去還能選到比較好的中心地段。從我們的經(jīng)驗(yàn)看，一個(gè)四五十萬人口的三四線城市，完全能承載一個(gè)大型萬達(dá)廣場(chǎng)，而且三四線城市的消費(fèi)者的忠誠度更高。比如北京附近的廊坊，市區(qū)只有40萬人口，當(dāng)時(shí)政府找萬達(dá)去投資，我們覺得廊坊人口不多，而且往北30分鐘到北京，往南40分鐘到天津，能有多少當(dāng)?shù)厝嗽诶确毁徫锵M(fèi)，并不看好。但廊坊市政府熱情很高，三番五次找上門，而且愿意拆遷市政府辦公區(qū)給我們建萬達(dá)廣場(chǎng)。人總是講情面的，我們只好投資。但廊坊萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)后效果出乎意料，現(xiàn)在平均每天客流5萬人次，相當(dāng)于八分之一的廊坊人每天要去逛一趟。還有重慶萬州，當(dāng)?shù)卣彩悄贸鲎詈玫貕K，多次找我們?nèi)ネ顿Y萬達(dá)廣場(chǎng)。搞發(fā)展的同志都反對(duì)，說全城區(qū)也就40萬人，而且是經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，開業(yè)后怎么保證客流。后來我說，實(shí)在不行就當(dāng)扶貧吧，還是投資了。但萬萬沒想到，萬州萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)竟然創(chuàng)造了萬達(dá)廣場(chǎng)至今為止開業(yè)的客流紀(jì)錄——開業(yè)頭三天客流超過110萬人次，這意味著頭三天當(dāng)?shù)孛總€(gè)人都去逛了好幾遍，現(xiàn)在仍然保持每天5萬至6萬人次的客流，經(jīng)營狀況非常好。
我們從實(shí)踐中體會(huì)到，現(xiàn)在中國的商業(yè)地產(chǎn)投資處于失衡狀態(tài)，集中于大城市，局部已經(jīng)過熱，但對(duì)三線城市和城區(qū)人口多的四線城市來說，投資非常稀缺，許多地方不要說大型綜合體，連一個(gè)多廳電影院都沒有。僅從萬達(dá)院線的收入數(shù)據(jù)分析，70%以上的增長來自三四線城市，盡管客單價(jià)稍低，但人口總量大，消費(fèi)忠誠度高，容易形成萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)單中心，而且投資回報(bào)率并不低于大城市。這就是萬達(dá)發(fā)展的好機(jī)會(huì)。
3.產(chǎn)生邊際效益
萬達(dá)做輕資產(chǎn)是為了加快發(fā)展步伐。萬達(dá)現(xiàn)在一年開業(yè)26個(gè)廣場(chǎng)、新增500萬平米左右的持有面積，在全世界都是空前甚至絕后。從國際經(jīng)驗(yàn)看，不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展和城市化進(jìn)程密不可分。一個(gè)國家城市化的關(guān)鍵進(jìn)程只有二三十年，一旦城市化進(jìn)程結(jié)束，大規(guī)模發(fā)展機(jī)會(huì)就沒有了。萬達(dá)遇到了中國城市化快速推進(jìn)的歷史絕好機(jī)會(huì)，同時(shí)因?yàn)樽约鹤龊昧藴?zhǔn)備，才把握住這個(gè)機(jī)會(huì)。我們還要繼續(xù)加大力度，盡快把中國的大中小城市都發(fā)展到位。從財(cái)務(wù)上看，輕資產(chǎn)回報(bào)也很好，兩個(gè)輕資產(chǎn)店的管理收入總利潤也相當(dāng)于一個(gè)重資產(chǎn)店。假設(shè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的輕資產(chǎn)店每年租金可以達(dá)到1億元，兩個(gè)店就是每年2億租金，萬達(dá)可以分到7000萬租金。一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的重資產(chǎn)店平均也是1億租金，扣除管理成本，再扣掉稅，財(cái)務(wù)利潤兩者收入基本相當(dāng)。
更重要的是，輕資產(chǎn)快速擴(kuò)大規(guī)模，還能產(chǎn)生邊際效應(yīng)。拿深交所上市的萬達(dá)院線來說，它的影城多數(shù)開在萬達(dá)廣場(chǎng)里，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度快，院線發(fā)展速度就快。萬達(dá)正在做寶貝王，這是中國第一個(gè)綜合性的兒童娛樂項(xiàng)目，把兒童游樂、教育培訓(xùn)、美食、零售集于一體。之所以萬達(dá)要做兒童業(yè)態(tài)，因?yàn)槿f達(dá)廣場(chǎng)如果沒有兒童業(yè)態(tài)，服務(wù)的年齡段就有斷層。我們統(tǒng)計(jì)過，兒童業(yè)態(tài)能為廣場(chǎng)帶來超過兩位數(shù)的客流增長。為什么自己做，因?yàn)檎也坏侥芨先f達(dá)速度的合作伙伴。國內(nèi)的兒童業(yè)態(tài)商家，要么只做兒童游樂，要么只做兒童零售，沒有綜合性的企業(yè)。我們?nèi)庹遥瑲W洲、日本、韓國的公司都談過，都不敢進(jìn)中國市場(chǎng)，即使進(jìn)也不敢干那么快，一年開一個(gè)兩個(gè)，根本滿足不了我們發(fā)展的需要，所以萬達(dá)下決心自己做。萬達(dá)兒童娛樂公司去年成立，第一年就開業(yè)9家店，如果按照萬達(dá)廣場(chǎng)的發(fā)展速度，它很快就能成為全球最大的兒童娛樂企業(yè)。萬達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量擴(kuò)大，還能為萬達(dá)做O2O、互聯(lián)網(wǎng)金融等帶來更多資源。
三、怎樣做好輕資產(chǎn)
1.建立輕資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)模塊
重資產(chǎn)模式下，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)考核地方公司主要看利潤；到各地發(fā)展，主要看房價(jià)。輕資產(chǎn)模式的考核目標(biāo)發(fā)生變化，主要看成本和租金。萬達(dá)全國發(fā)展二十幾年，做過幾百個(gè)項(xiàng)目，對(duì)全國各地的建造成本心中有數(shù)。我們首先在成本上狠下功夫，花一年時(shí)間，建立A、B、C、D四個(gè)版本的輕資產(chǎn)成本標(biāo)準(zhǔn)。南方地質(zhì)條件好的地方與軟基礎(chǔ)的地方有不同的成本標(biāo)準(zhǔn)，北方也根據(jù)地質(zhì)條件好壞形成兩個(gè)成本標(biāo)準(zhǔn)。
過去發(fā)展萬達(dá)廣場(chǎng)主要由發(fā)展部門牽頭，他們負(fù)責(zé)到各地談項(xiàng)目，項(xiàng)目資料談回來，公司成本部會(huì)對(duì)成本、利潤進(jìn)行審核，兩個(gè)部門還要進(jìn)行博弈，都同意后再上交總裁和董事長簽批?，F(xiàn)在的輕資產(chǎn)項(xiàng)目做不做主要由商業(yè)管理公司決定，就是看租金。商業(yè)管理公司是萬達(dá)廣場(chǎng)的管理者，它來測(cè)算租金，一定會(huì)保守測(cè)算，所以我們要求商業(yè)地產(chǎn)研究部也建立一套各地租金測(cè)算模型，進(jìn)行獨(dú)立測(cè)算，如果兩個(gè)部門的測(cè)算差不多，說明靠譜。如果差距很大，那就回去重新研究。這樣建立一整套輕資產(chǎn)投資標(biāo)準(zhǔn)模塊。
2.工程管理重大改革
為加快發(fā)展輕資產(chǎn)，萬達(dá)的工程管理模式也進(jìn)行了重大改革。過去的工程管理，從招標(biāo)、預(yù)算到?jīng)Q算，過程復(fù)雜，費(fèi)時(shí)耗力。萬達(dá)實(shí)施輕資產(chǎn)后一年計(jì)劃開業(yè)50個(gè)項(xiàng)目，原有工程管理模式難以跟上。所以我們推出一個(gè)交鑰匙工程，這在中國工程管理史上是一個(gè)重大創(chuàng)新。萬達(dá)和長期合作的中建系統(tǒng)四家公司一起，共同制定出不同地區(qū)四個(gè)版本的萬達(dá)廣場(chǎng)工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。萬達(dá)按照標(biāo)準(zhǔn)給施工單位費(fèi)用，施工單位按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建造，按時(shí)實(shí)施交鑰匙工程，萬達(dá)只