內(nèi)江文旅城渠道經(jīng)理田超云堅持做難而正確的事，不躺平、不劃水、找方法、敢競爭。狹路相逢勇者勝，勇者相逢智者勝，他在激烈競爭局面中贏得一席之地。

“絕對不能讓渠道‘綁架’我們。”

面對地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng) “卷成麻花”的銷售現(xiàn)狀，萬達內(nèi)江文旅城渠道經(jīng)理田超云這樣回應(yīng)。

不管是住宅盤，還是文旅盤，項目主要靠中介渠道帶客成交，這就導致了分成變多、項目本身的利潤變少。

作為渠道經(jīng)理，田超云下定決心打破這種局面，從零開始組建自渠團隊，實現(xiàn)自力更生。

田超云

從他成立自渠團隊至今，僅萬達內(nèi)江文旅城這一個項目，就自力更生地帶訪12351組、成交958套，成交占比高達30%。

如此高的自渠占比，在業(yè)內(nèi)實屬罕見。田超云的領(lǐng)導這樣評價他：“有韌性，舍得付出，帶團隊盡心盡力。”

臨危受命，組建自渠逆風翻盤

2020年7月，萬達自貢項目遭遇“突襲”——競爭對手大幅降價，將精裝房賣出毛坯價，并利用漲傭、現(xiàn)金獎勵等方式，吸引分銷經(jīng)紀人主推。

此時，萬達項目的很多客戶都已經(jīng)到了成交階段，結(jié)果在競品降價當天，客戶猶豫了，隨后又被分銷帶到競品項目、完成成交。

市場形勢突變，急需逆轉(zhuǎn)！

時任策劃主管的田超云臨危受命，前往自貢支援。短短一周，他就組建了20人的自渠隊伍。

田超云帶著團隊到處物色優(yōu)秀的大客戶經(jīng)理，向周邊軍分區(qū)、學校、醫(yī)院拓展客戶，去高端會所、健身房尋求異業(yè)合作。靠著自己的雙腿，一個一個把高端客戶找出來。

他開出高薪，挖來優(yōu)秀的渠道專員，組成“先鋒隊”，就在競品門口蹲守，第一時間搶奪客戶。這一舉動，讓原本只帶看競品的分銷公司不得不主動推薦萬達項目。

因為競品價格實在太低，團隊沒有信心，田超云又帶著他們梳理項目賣點，理清萬達價格背后的邏輯支撐。自渠和置業(yè)顧問一下子有了信心和底氣，在客戶關(guān)心的價格問題上，多輪多頻次地與客戶談判，不放棄任何一組客戶。最終，越來越多的客戶被說服。

一對成交的夫妻說，一開始也嫌貴，但來了4次之后覺得：“貴有貴的道理，萬達廣場有保障，開業(yè)之后就是城市中心，房子升值空間大。”

當月，自渠成交的住宅占比就達到了36%、商鋪占比達到60%。一般情況下，自渠只能占到20%至25%。這個數(shù)據(jù)意味著，分銷“綁架”項目的現(xiàn)狀改變，銷售局面成功逆轉(zhuǎn)。

創(chuàng)新好房推薦官制度，擺脫分銷“綁架”

地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)高度依賴分銷，一個四線城市的分銷多達3000多人，內(nèi)江各競品項目分銷占比可達60%至80%。高額返傭已成常態(tài)，對于低傭、降傭、遲付傭金的項目，分銷基本不帶訪客戶。

田超云意識到，自渠機制還要不斷完善迭代，全面培養(yǎng)團隊銷、策、渠的能力，才能徹底擺脫“綁架”。

異業(yè)拓展，發(fā)展“好房推薦官”

2022年，田超云決定，在自渠的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新“好房推薦官”機制，做大“好房推薦官”客戶池，從中培育項目私域經(jīng)紀人，以此來建立穩(wěn)定的獲客途徑。

他擬定了一份《好房推薦官篩選標準》，發(fā)動每一位渠道人員邀請身邊的人加入推薦官團隊。為了吸引人才加入，田超云還成立了“好房明星俱樂部”，不僅提供萬達商管和酒店的獨家服務(wù)，還經(jīng)常組織皮劃艇、野外燒烤等線下活動。經(jīng)過不斷裂變，“好房推薦官”團隊發(fā)展到2035人。

但又出現(xiàn)了另一個讓人頭疼的問題：線上系統(tǒng)無法第一時間跟進客戶，好房成交率大打折扣，推薦官積極性受挫。

這意味著，必須打通云行銷系統(tǒng)，方便自渠專員第一時間跟蹤客戶。

田超云立刻向上級提出自己的需求。萬達一直鼓勵員工發(fā)現(xiàn)問題、鼓勵機制創(chuàng)新，經(jīng)過區(qū)域領(lǐng)導幾輪協(xié)調(diào)，系統(tǒng)升級很快落地了。

自此，萬達全新的“快捷全民營銷體系”誕生：它構(gòu)建了操作流程閉環(huán)，從注冊、推客、邀約、帶訪、成交、風險處理，到結(jié)傭、提傭，實現(xiàn)了“一薦萬金”的全流程服務(wù)。

“好房推薦官”的“高傭、快結(jié)、全程線上追蹤”的優(yōu)勢傳遍了行業(yè)，好房推薦官自由經(jīng)紀人再也沒有了傭金結(jié)算的顧慮。

最終，2035位“好房推薦官”，累計推客5994組，裂變成交204套。“好房推薦官”成交占比高達15%。 

開拓新媒體渠道，拓客轉(zhuǎn)化

兩次成功嘗試說明，自渠的強大是降低營銷成本的最佳手段。田超云又開始琢磨：還能再做些什么？還能如何靠自渠拓客？

他把目光轉(zhuǎn)向了新媒體平臺，“大量精準的客戶，都在各個新媒體平臺上，要如何才能精準地觸達他們呢？”

田超云的策略是“先放后收”。一開始，他在所有能想到的新媒體平臺上做測試：抖音、快手、小紅書、微博、百度貼吧、360問答、知乎、搜狐、網(wǎng)易頭條、今日頭條、天涯論壇、簡書、頭條號、soul……

然后，他將重點“收”到了“以抖音為主，小紅書、今日頭條、soul為輔”，開始有針對性地鋪內(nèi)容：

在微博、soul等社交平臺，發(fā)布買房心理歷程，與購房者打成一片。

在今日頭條、網(wǎng)易等新聞平臺，以資深地產(chǎn)人身份，發(fā)布選房指南，講解項目發(fā)展規(guī)劃。

在小紅書扮演購房者，種草區(qū)域好房，植入項目價值點。小紅書累計發(fā)布30多條圖文，單條閱讀量達到8000+，收客5組，轉(zhuǎn)訪1組。

在抖音、快手打造自媒體矩陣，通過短視頻和直播的方式炒作話題，累計創(chuàng)建線上平臺賬號達60余個，獲客200余組。

“這項工作最大的難點在人員。”田超云說，因為沒有專門的新媒體團隊，要完成如此大的工作量，就必須對內(nèi)、對外整合資源，把人效發(fā)揮到極致。

一次組織創(chuàng)新就這樣發(fā)生了：田超云將自渠團隊分為10個三人小組， 一人負責內(nèi)容生產(chǎn)；一人負責獲客路徑挖掘，向直播社交平臺、專業(yè)網(wǎng)站、本地門戶、城市論壇發(fā)布內(nèi)容，獲取客資；一人回訪客戶，跟進邀約促進成交。

同時，要求全員參加集團的新媒體培訓，并定期研究頭部經(jīng)紀人及大V賬號的獲客方法。

對外，田超云把“好房推薦官”中積累的關(guān)鍵人也用了起來，不僅通過他們挖掘中介、職業(yè)顧問，建立線上小組團隊，還動員他們在線上發(fā)掘客戶、線下跟進。

邱女士就是一位關(guān)鍵人在抖音直播間發(fā)掘出來的客戶。原本邱女士是想看其他項目樓盤，關(guān)鍵人咨詢田超云能否找熟人要個最低價。田超云綜合分析幾個樓盤的優(yōu)劣后，認為萬達的樓盤更適合這位購房人。經(jīng)過不斷溝通，邱女士答應(yīng)來樓盤看看。最終，她被樓盤的優(yōu)勢和置業(yè)顧問的專業(yè)打動，完成了從線上到線下的轉(zhuǎn)化。

一年不到，田超云的團隊通過新媒體平臺累計獲客359組、帶訪163組、成交32套。

能如此迅速地完成團隊組建、內(nèi)容分發(fā)、順利成交，田超云認為，自己的努力是一方面，但更重要的是萬達的機制保障。萬達的“超級士兵成長”培訓計劃，打造項目主播IP，給予優(yōu)秀人員獎勵和晉升空間，也為田超云的新媒體矩陣提供了支持。

田超云還在繼續(xù)探索線上獲客的新方式，通過建立社群化的圈層裂變，做大全民營銷成交占比，“這不僅能解決被渠道‘綁架’的難題，還能讓營銷人員的職業(yè)發(fā)展更順暢”。

未來，他希望繼續(xù)探索組織架構(gòu)創(chuàng)新，讓渠道直銷模式化，幫助越來越多的自由經(jīng)紀人實現(xiàn)職業(yè)化發(fā)展。