過去的5年，苦苦等待是表象，層層蛻變是內核，從戰略定位、剝離重資產，到打造商業物業運營商的全鏈條操作系統，達到可標準化輸出的境界。

從主動撤回A股申請，萬達商業上市之曲折引發業內高度關注、眾說紛紜、浮想聯翩，到落戶珠海，國資戰投入股輕資產商管公司，一錘定音、正本清源，萬達商業價值發現之路漸趨清晰。筆者認為，只有理清其中深層次邏輯，特別是商業物業存量時代的邏輯，才能更好地理解當前紛繁的行業現象和其背后標桿企業的價值定位。

商業物業進入存量時代

“沒有成功的企業，只有時代的企業”。當行業的運行邏輯徹底更改了，對于企業來講，小到業務調整，大到賽道轉換，都是正常之舉。商業物業進入存量時代，這是業內基本共識。增量時代是商業地產的1.0階段，重點任務是勾地、融資、建房、賣房，以銷售現金流貼補商業廣場。房企的競爭力是，找到低價地、融到錢、賣掉房，補貼商業，還能獲得利潤。

但是，當商業廣場足夠多了，再建下去就會變為吞噬現金流的負資產，銷售現金流補貼存量運營，難以為繼了。這時候，商業物業進入存量時代的2.0階段，主要特征就是“做好運營”、“創造現金流”，這是新賽道。相應地，房企的競爭力就是運營存量資產，并能創造可持續的現金流，這就是商業物業從“外延式擴張”轉向“內涵式增長”的路徑。

但遺憾的是，商業地產企業目前基本還在延續增量時代1.0的打法。其結果就是存量物業的現金流缺口越來越大，最終觸發龐氏循環。房地產調控堅定不移，A股借殼、買殼上市不行，排名TOP3的行業龍頭重組也不行，邏輯就在這里，因為這是底線問題。

萬達商業撤回A股IPO申請，從小了說，是進行業務與資產重組以轉換賽道，謀求輕資產轉型，以管理和服務贏得資本市場的信任；往大了說，是順應商業物業“增量時代1.0”到“存量時代2.0”的賽道轉換；站位更高了說，是發揮領軍企業的帶頭作用，促進整個商業物業行業從“外延式擴張”轉向“內涵式增長”。

物業輕資產管理成為風口

2020年3月，貝殼找房登陸紐交所，首日市值破420億美元，較發行價大漲75%。2020年貝殼總交易規模突破3.5萬億元，成為僅次于阿里的中國第二大商業平臺，也引發對“輕資產”管理平臺市場價值的重新審視。

除了貝殼，物業服務類輕資產管理成為風口，資本對優質物業服務股的追逐，延續至今。去年以來，18家地產公司打包物業上市。克而瑞證券研報表明，港股物管板塊平均市盈率35倍左右。值得注意的是，“to B”的商業物業管理市場化規則更清晰，管理費定價和收取更透明，成長空間和韌性更強，估值也更高，比如華潤萬象生活超100倍的估值。

萬達商管層層蛻變再出發

如果說，貝殼是物業輕資產管理的線上“獨角獸”，華潤萬象生活等都在追逐商業物業線下核心資源，希望成為物業資產價值最大化的“獨角獸”，萬達商業則有望成為二者結合體的新物種，即占據著商業物業生態鏈中的核心資源，又用資產運營、管理輸出、服務溢價、流量變現，打造商業物業整個生態鏈運營的新格局。過去的5年，苦苦等待是表象，層層蛻變是內核，從戰略定位、剝離重資產，到打造商業物業運營商的全鏈條操作系統，達到可標準化輸出的境界。

徹底蛻變為輕資產商業物業平臺后，基于新的戰略股東的支持，18000個覆蓋不同消費層次需求和業態的品牌合作關系，為業主提供全鏈條的、精細化的管理服務，實現穩定租金收入和資產溢價的良性促動。所有這些，靠的是業務流程標準化再造及每一個環節價值最大化。

撤回不是終點，而是改造自我后，再改造整個行業的起點。其間，既有對商業物業管理和服務的生態鏈的重構和進化式的升級改造，也有運營環節細分和標準化，更有大數據和戰略股東加持下的科技賦能，所有這些帶來的是業績以及“再出發”的契機。希望萬達商業當好行業領軍企業，打造線下商業物業運營新物種，破解存量時代商業運營難題，做有擔當的社會企業。