對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，選址的重要性可謂不言而喻。萬達(dá)廣場對(duì)于選址有著教科書般的嚴(yán)格細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)，主要考慮的要素包括當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)人口、市政要素、項(xiàng)目區(qū)位、土地規(guī)模、交通條件等方方面面。
福建泉州城東萬達(dá)廣場位于泉州城東—洛江商圈；
陜西榆林萬達(dá)廣場項(xiàng)目位于榆林高新區(qū)；
江西南昌青山湖萬達(dá)廣場位于解放路商圈，是南昌的第四座萬達(dá)廣場，也是解放路商圈第一個(gè)開業(yè)的商業(yè)綜合體……
大家會(huì)好奇，這些萬達(dá)廣場的選址落地究竟是如何決定的？
萬達(dá)廣場選址標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，選址的重要性可謂不言而喻。可以說，商業(yè)地產(chǎn)選址是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中最初最關(guān)鍵的一環(huán)，直接決定了該項(xiàng)目的開發(fā)策略、投資規(guī)模，乃至項(xiàng)目成敗。同樣，對(duì)于日均客流量達(dá)到6萬人次的萬達(dá)廣場來說，選址也是重中之重。
事實(shí)上，萬達(dá)廣場對(duì)于選址有著教科書般的嚴(yán)格細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)，主要考慮的要素包括當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、社會(huì)人口、市政要素、項(xiàng)目區(qū)位、土地規(guī)模、交通條件等方方面面。
在這些因素中，首要考慮的就是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。在每個(gè)萬達(dá)廣場興旺繁榮的背后，體現(xiàn)的是當(dāng)?shù)孛癖娰徺I力。而想要對(duì)購買力現(xiàn)狀和預(yù)期進(jìn)行判斷，研究當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)自然必不可少，經(jīng)濟(jì)總量、產(chǎn)業(yè)比例、人口構(gòu)成、可支配收入、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等等，無不構(gòu)成了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的基本面，也就等于提前揭示了當(dāng)?shù)孛癖娫谌f達(dá)廣場的消費(fèi)水準(zhǔn)。
對(duì)此，萬達(dá)廣場有一個(gè)基本要求，即要求滿足GDP大于等于500億，人均可支配收入26000元，市區(qū)人口大于等于50萬人以及項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)至少要有20萬常住人口。
以青山湖萬達(dá)廣場所在的南昌市為例，其下轄6區(qū)3縣，1個(gè)國家級(jí)新區(qū)（贛江新區(qū)），總面積7400km²，素有“物華天寶”之美譽(yù)。2017年南昌GDP超過了5000億元，常住人口超過了500萬。不但如此，高速發(fā)展的南昌還吸引了越來越多的年輕人，據(jù)《2017全國城市年輕指數(shù)報(bào)告》，南昌入選中國十大最年輕城市。這也可以理解，為何萬達(dá)廣場如此青睞南昌了。
另一個(gè)核心要素是交通。不但萬達(dá)廣場項(xiàng)目本身要與城市有便捷的軌道、快速路、主干道交通接駁，周邊還要有充足的公共交通體系。
以泉州城東萬達(dá)廣場為例，其位于泉州城東—洛江商圈。該商圈不但有成熟的交通路網(wǎng)，還有良好資源配套和商業(yè)人氣。據(jù)了解，城東—洛江商圈內(nèi)，除了原先的大坪山隧道串接與中心市區(qū)的聯(lián)系，目前北山隧道、青蓮街將該板塊與東海緊密聯(lián)系，再加上泉州城東至北峰快速通道正如火如荼建設(shè)中，預(yù)計(jì)今年初將會(huì)通車。另外，在周邊3公里范圍內(nèi)，有泉州首屈一指的文體設(shè)施——海峽體育館、良好的醫(yī)療配套——福建附屬第一醫(yī)院，以及福煉、廣電、煙草、電力等名企總部大樓聚集。也正是看好城東—洛江商圈的影響力和消費(fèi)實(shí)力，萬達(dá)才將第二座萬達(dá)廣場落戶于此。
上述因素之外，萬達(dá)廣場的選址還要考慮到市政配套是否完備。萬達(dá)廣場由于本身的超大體量，對(duì)于土地規(guī)模有很高的要求，底線是必須超過100畝，一般在200—300畝左右。想要維持這種大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，必須要有良好的市政配套做支撐。要考慮到電力需求、冬天供暖用的熱力需求，用水、燃?xì)猓约芭盼鬯玫氖姓晡鬯芫W(wǎng)等等。
從現(xiàn)有的項(xiàng)目選址看，符合上述要求的萬達(dá)廣場一般有兩類選址。第一類是位于城市成熟核心區(qū)，包括原有核心商圈和次商圈；第二類是處在城市發(fā)展規(guī)劃中的城區(qū)邊緣。在城市發(fā)展方向上，包括新城區(qū)的核心位置、新老城區(qū)的連接位置等。
萬達(dá)廣場拿地有秘訣
具有強(qiáng)大發(fā)展?jié)摿腿藲庵档纳虡I(yè)土地，當(dāng)然不是可以不費(fèi)吹灰之力就能輕松拿到的。萬達(dá)廣場的拿地秘訣也一直是同行們大感興趣的議題。不過，想說清楚這個(gè)問題，首先得搞清楚萬達(dá)廣場的兩種資產(chǎn)模式，即重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)。
所謂重資產(chǎn)模式，就是萬達(dá)廣場建成后自己持有經(jīng)營，全部租金收益歸萬達(dá)。
在這種模式下，拿地環(huán)節(jié)自然需要萬達(dá)自己動(dòng)手，出人出力。在2015年之前開業(yè)的萬達(dá)廣場，全部由萬達(dá)自己持有，也就是采用重資產(chǎn)模式。在這種持有模式下，萬達(dá)廣場的用地取得一般采用通行的、公開的招拍掛方式。
所謂輕資產(chǎn)模式，是在投資建設(shè)萬達(dá)廣場過程中，全部資金別人出，萬達(dá)只負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，使用萬達(dá)廣場品牌和萬達(dá)全球獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)信息化管理“慧云”系統(tǒng)。所產(chǎn)生的租金收益萬達(dá)與投資方按一定比例分成。隨著萬達(dá)開始研發(fā)輕資產(chǎn)模式，這種模式也逐漸成為主流。
具體來看，萬達(dá)廣場的輕資產(chǎn)模式又分為兩類，一種叫作投資類，一種叫作合作類。投資類就是對(duì)方出錢，萬達(dá)幫找地、設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、竣工運(yùn)營后移交給對(duì)方，其中還有一個(gè)資本化程序。合作類就是萬達(dá)既不出錢，也不出地，覺得項(xiàng)目合適，跟別人簽合同，幫別人建設(shè)，建成后租金三七分成，這是萬達(dá)如今力推的模式。
萬達(dá)從2014年開始研發(fā)輕資產(chǎn)模式，2015年正式開始運(yùn)作，至今成果顯著。以2018年為例，2018年開業(yè)的49座萬達(dá)廣場中，輕資產(chǎn)19座。
萬達(dá)力推的這種輕資產(chǎn)模式也能解決人們一個(gè)很大的困惑：這么多萬達(dá)廣場，只靠萬達(dá)一家的實(shí)力，如何拿到那么多的優(yōu)質(zhì)地塊？現(xiàn)在答案揭曉，萬達(dá)實(shí)際上是在與人合作的過程中，借力使力，大量使用合作方的地塊，自然也就免去了很大一部分拿地的精力與資金。